Átminősítési hullám indult a zártkertekben, élénkül a kereslet

Forrás: Maksim Konstantinov/SOPA Images/LightRocket via Getty Images

A zártkertek régóta nehezen mozduló világa most látványosan felértékelődik, miután egyre több település teszi könnyebbé az átminősítést. A kedvező hitel és a rugalmasabb helyi szabályok együtt élénkítik a keresletet, az árak pedig gyorsan követik a változást.

Bő négy hónappal a zártkertek átminősítését megkönnyítő kormányzati lépések után látványosan megmozdult a piac: egyre több település alkot helyi rendeletet, a vevők pedig újra komolyan számolnak a korábban „nehézkes” kategóriának tartott külterületi ingatlanokkal. A folyamat élén továbbra is Zala vármegye áll, ahol a legtöbb település nyitotta meg az utat az egyszerűbb átminősítés előtt.

A Duna House friss értékelése szerint az év elején már érezhetően nőtt a zártkerti ingatlanok iránti érdeklődés, és az árak is gyorsan reagáltak: a korábbi árhátrány érdemben csökkent, több helyen pedig 12–18 százalékos drágulás indult el.

Miért volt eddig mostohagyerek a zártkert?

A zártkerti ingatlanok jogi besorolása régóta sok vitát és gyakorlati nehézséget okoz. Miközben sok terület már nem mezőgazdasági célokat szolgál (hanem üdülési vagy lakhatási funkciót kapott), a korábbi szabályozási környezet miatt a forgalomképesség, a beépítés és a finanszírozhatóság több esetben korlátozott volt.

A mostani irány lényege, hogy a tulajdonosok – ahol a település rendeletet alkot – könnyebben kérhetik a zártkerti ingatlan „művelés alól kivett területként” való földhivatali bejegyzését.

Helyben dől el: engedékeny-e az önkormányzat

A rendszer kulcsa, hogy a döntés települési szinten születik meg: az önkormányzat rendeletben jelölheti ki, hol és milyen feltételekkel kérhető az átvezetés. A zártkertekkel foglalkozó jogi szakportálok már külön településlistákban gyűjtik a hatályos (vagy készülő) rendeleteket, több vármegyére bontva; a nyilvántartásokat folyamatosan frissítik.

Zala aktivitása kiemelkedő: a vármegyében sorra jelentek meg azok a helyi szabályok, amelyek egyszerűbbé teszik a „kivett” státusz elérését – ezzel a térség a zártkerti liberalizáció egyik nyertese lett.

Mi változik a „kivett” státusszal a gyakorlatban?

A legfontosabb, kézzelfogható következmény, hogy ha egy zártkerti ingatlan „kivett” jogi jellegűvé válik, akkor már nem termőföldként kezelik, így kikerülhet a földforgalmi szabályok egy része alól. Ez a gyakorlatban például gyorsabb adásvételt is jelenthet, mert a termőföldekre jellemző elővásárlási jog nem ugyanúgy érvényesül.

Fontos ugyanakkor: a „kivett” bejegyzés önmagában nem vált ki minden hatósági vagy építésügyi kötelezettséget. Ha az ingatlanon épület áll, annak feltüntetéséhez (vagy új építéshez) továbbra is szükség lehet a vonatkozó engedélyekre és eljárásokra.

Hitel és kereslet: miért élénkült most a piac?

A piaci fordulat mögött nem csak jogi, hanem finanszírozási okok is állnak. A kormány Otthon Start Programja – a hivatalos tájékoztatás szerint – fix 3 százalékos, legfeljebb 25 éves futamidejű, maximum 50 millió forintos kamattámogatott hitellel célozza az első lakásvásárlókat.

A Duna House értelmezése alapján a kedvezőbb hitelkörnyezet és a programhatás együtt oda vezetett, hogy a vevők egy része a belterületi árak helyett inkább a külterületi, zártkerti kínálat felé fordult – különösen ott, ahol még mindig érezhető a két szegmens közti árkülönbség.

A fővárosi agglomerációban a zártkerti házak több helyen érezhetően olcsóbb belépőt jelentenek a családi házas piacon, miközben a négyzetméterár-plafon a zártkerteknél ritkábban jelent akadályt. Vidéken pedig a nagyvárosi drágulás és az ipari beruházások körüli kereslet egy része szintén kifelé tolja a vásárlókat.

Hirdetés